Bail 3 6 9 : les règles du bail commercial

Le bail commercial classique, aussi appelé bail 3-6-9, possède de nombreuses spécificités. Vous êtes à la recherche d’informations sur le bail commercial, dans le cadre de la location d’un local ? Nous vous livrons ici le B-A-BA du bail 3-6-9.

Bail commercial : la définition

Le bail commercial classique est défini dans le Code du commerce. Il s’agit d’un contrat de location établi, en toute logique, entre un propriétaire bailleur et une société officielle.

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Ce que l’on entend par « société officielle », fait référence à l’obligation que ladite société a d’être inscrite au registre du commerce et des sociétés. Elle doit ainsi être immatriculée (elle peut également l’être au répertoire des métiers).

Il faut savoir que tout bail commercial peut être conclu de manière orale : cette absence de procédure est déconseillée, car elle n’admet aucune preuve et peut donc donner lieu à des soucis d’ordre juridique. Depuis 2014, la loi Pinel encadre mieux le bail commercial.

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Le principe du bail commercial s’applique entre un propriétaire et une société. Le bail commercial ne concerne pas les particuliers privés ne possédant pas de société.

Enfin, l’une des règles qui régit le bail commercial 3-6-9 concerne l’obligation d’exercer l’activité stipulée dans le contrat de bail initial

Les principes fondamentaux du bail commercial

Le bail commercial peut intégrer des principes et règles essentiels et optionnels (clauses particulières). Ici, nous vous donnons les règles fondamentales du bail commercial, auxquelles il n’est pas possible de déroger :

  1. Le bail commercial implique un droit à l’indemnité d’éviction
  2. La sous-location est possible dans le cadre d’un bail commercial
  3. La durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans
  4. Le bail commercial peut être renouvelé (protection du locataire)
  5. La révision des loyers est stipulée dans le Code du commerce
  6. Le fonds de commerce peut être librement cédé (cession de bail commercial)
  7. Le congé est obligatoirement donné par voie d’huissier
  8. Certains diagnostics sont obligatoires au sein d’un bail commercial
  9. La société locataire (le preneur) doit être inscrite et immatriculée au RCS
  10. Le local commercial doit être adapté à l’exercice d’une activité artisanale ou commerciale
  11. Le loyer est plafonné.

Certaines dispositions optionnelles peuvent être ajoutées au bail commercial initial mais ne sont nullement obligatoires. Il est primordial, en tant que locataire, de lire l’intégralité du contrat de bail avant toute signature avec un propriétaire bailleur.

Les règles les plus essentielles à retenir sur le bail commercial concernent la durée du bail, sa possibilité de renouvellement, mais aussi le montant du loyer.

En effet, le montant du loyer en bail commercial a pour particularité d’être plafonné. Si la société locataire change d’activité en cours de bail, le propriétaire est tout à fait en droit de faire pression en déplafonnant le loyer.

Nous vous détaillons ci-dessous la durée du bail ainsi que sa possibilité de renouvellement.

La durée du bail commercial 3-6-9

On parle couramment du bail commercial 3-6-9 car ce type de bail doit durer 9 ans au minimum. La durée du bail doit obligatoirement être spécifiée dans le contrat de location établi et signé entre le propriétaire bailleur et la société locataire.

Dans le cas où le propriétaire souhaite rompre le contrat de location avant son terme, une indemnité d’éviction devra être versée au locataire. C’est l’une des règles du bail 3-6-9. En revanche, si le souhait d’écouter les 9 ans de contrat de bail vient du locataire, celui-ci doit en informer son propriétaire en notifiant un congé via un huissier dans les 6 mois qui précèdent la date de rupture du contrat.

Tout locataire / toute société locataire d’un local commercial est en droit de rompre un contrat de bail à l’issue d’une période triennale. C’est pour cette raison que le bail commercial est communément appelé bail 3-6-9 (3 ans, 6 ans, 9 ans). Sans notification par acte d’huissier de la part du locataire ou du propriétaire, la prolongation de la durée du bail est tacite.

Quel renouvellement pour un bail commercial ?

Le bail commercial expire au terme des 9 ans de location qui suivent la signature du contrat de bail. La société locataire est en droit de faire la demande d’un renouvellement de contrat de bail par voie juridique, en faisant appel aux services d’un huissier. Cette demande de renouvellement doit être envoyée au plus tard 6 mois avant que le bail commercial n’expire.

Le propriétaire du local commercial est en droit de refuser ce renouvellement, mais il lui en coûtera une somme conséquente. Les propriétaires qui refusent un renouvellement de bail demandé par le preneur en bonne et due forme se voit contraint de verser à ce dernier un indemnité d’éviction.

Si le propriétaire bailleur accepte la demande de renouvellement, il est en droit de réévaluer le montant du loyer du local commercial, en s’alignant sur la variation de l’indice. Celle-ci est précisée dans le contrat de location initial.

De fait, le bail commercial 3-6-9 est plutôt favorable aux locataires, qui bénéficient d’une protection (indemnité en cas d’éviction). 

Réaliser un bail 3-6-9 parfait grâce à un modèle de contrat

Maintenant que vous connaissez les règles du bail commercial 3-6-9, vous souhaitez peut-être en réaliser un de vos propres mains. En effet si vous vous êtes renseigné sur le sujet on peut imaginer que c’est pour une bonne raison ! Cependant, entre connaître les bases du sujet et réaliser un contrat entièrement par vous-même il y a tout un monde.

C’est pourquoi vous allez chercher des solutions et vous allez sûrement tomber sur la suivante : passer par une agence commerciale ou un avocat pour réaliser votre contrat. En effet cela peut être plus rassurant de passer par des experts du domaine, non seulement pour ne pas faire d’erreurs mais également pour éviter de porter toute la responsabilité. Comme vous le savez, un contrat rempli d’erreur pourrait vous coûter cher et il n’est pas souhaitable que cela arrive. Petit bémol tout de même avec la solution de la délégation à un expert : le prix. En effet, cette prestation pourrait vous coûter une certaine somme et vous n’avez peut-être pas envie de devoir dépenser autant d’argent.

C’est pourquoi des solutions moins coûteuses ont vu le jour ces dernières années comme l’utilisation de modèles de contrat proposés sur certains sites web. Celui de rocketlawyer.com par exemple vous propose de nombreux modèles, que ce soit pour des contrats commerciaux, immobilier ou autre, ils sont les experts du modèle de contrat en ligne.

Grâce à ce genre de service, vous allez pouvoir éviter toutes les erreurs liées à la mise en place de contrat d’un bail 3-6-9, contrairement à l’hypothèse ou vous l’auriez réalisé entièrement par vous-même. Cependant, n’hésitez pas à demander quelques conseils à un expert du domaine, ne serais-ce que pour une relecture de ce que vous avez réalisé grâce au modèle, afin d’écarter toute erreur d’inattention !

Les obligations du locataire et du propriétaire dans un bail commercial

Maintenant que vous avez une idée plus précise des modalités d’un bail commercial 3-6-9, vous devez vous pencher sur les obligations du locataire et du propriétaire. Effectivement, un contrat ne peut être respecté que si chacune des parties s’engage à remplir ses obligations.

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a plusieurs obligations qu’il doit respecter scrupuleusement :

• Payer son loyer et ses charges : c’est l’une des principales obligations du locataire. Il doit régler son loyer ainsi que toutes les charges liées au local (taxe foncière, assurance…) dans les délais impartis.

Respecter la destination du local : le locataire ne peut utiliser le local loué que pour l’activité commerciale prévue par le contrat de location. Tout changement d’affectation nécessite l’accord écrit préalable du propriétaire.

Réaliser les travaux courants : les petites réparations ou remplacements qui surviennent lors de l’utilisation normale et quotidienne de la chose louée restent à la charge financière exclusive du preneur ou occupant apparent en place durant cette utilisation normale, sauf s’ils sont occasionnés par vétusté, malfaçon ou vice de construction antérieur à leur prise en possession.

Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle : afin de couvrir tous les dommages causés aux tiers (tels que les clients, les employés…) liés à l’activité professionnelle du locataire sur le lieu loué.

Informer le propriétaire de tout changement significatif : toute modification importante dans la vie du commerce doit être signalée au propriétaire. Par exemple, si un nouveau gérant est nommé ou si l’activité change radicalement.

Souscrire une garantie financière : pour certains types d’activités comme les agences immobilières ou de voyage, le locataire doit souscrire une garantie financière afin de protéger ses clients en cas de défaillance de son entreprise.

• Délivrer un local conforme : le propriétaire doit mettre à disposition un local qui respecte toutes les normes et réglementations en vigueur. Il ne peut pas louer un local inadapté à l’usage prévu par la location.

• Réaliser les grosses réparations : l’article 606 du code civil indique que sont considérées comme grosses réparations celles concernant :

• Entretenir le local et ses équipements : le propriétaire doit veiller à ce que le local soit en bon état d’entretien. Il est responsable de la réparation ou du remplacement des éléments défectueux qui ne sont pas liés à une utilisation normale.

• Informer de tout projet envisagé : dans l’hypothèse où il souhaite réaliser des travaux dans les parties communes ou privatives, le bailleur a l’obligation d’en informer préalablement son locataire. Dans un premier temps par lettre recommandée avec accusé de réception puis suivant la réponse obtenue 2 mois avant le début des travaux.

Ce sont là les principales obligations du locataire et du propriétaire dans un contrat de location commercial 3-6-9. En respectant ces engagements mutuels, les deux parties pourront mener leur activité sereinement et éviter toute situation conflictuelle.

Les conséquences fiscales d’un bail commercial pour le locataire et le propriétaire

Au-delà des obligations du locataire et du propriétaire, pensez à bien vous pencher sur les conséquences fiscales d’un bail commercial.

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : cette taxe est due par l’occupant à titre principal. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien loué au 1er janvier de l’année en cours.

• La contribution économique territoriale (CET) : elle comprend deux éléments, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Le montant dépend notamment du chiffre d’affaires réalisé dans le local loué. Selon certaines conditions liées à l’état des lieux ou encore aux travaux effectués dans le local loué pendant sa durée d’occupation, le locataire peut être soumis à une taxe appelée Taxe pour Frais de Chambre Consulaire Affectation Locale (TFCAL), assise sur les loyers annuels hors TVA versés par l’entreprise exploitante.

Concernant le propriétaire, il doit aussi payer certaines taxes tout au long de la location :

  • La TFPB : comme indiqué ci-dessus, c’est une taxe qui repose principalement sur l’occupant mais qui peut être demandée au bailleur si celui-ci n’a pas été payé.

    La CET : la cotisation foncière des entreprises (CFE) est aussi due par le propriétaire, ainsi que la contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Il est à noter que les taxes liées au bail commercial peuvent varier en fonction de nombreux critères tels que l’emplacement du local ou encore sa superficie. Pensez à bien comprendre toutes les règles encadrant un bail 3-6-9, incluant ses obligations mutuelles et ses conséquences fiscales respectives. Il peut être judicieux de se faire accompagner par un professionnel du droit afin d’optimiser son contrat et d’éviter tout litige potentiellement coûteux.

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