Savez-vous qu’il est possible de signer un bail à courte durée pour l’occupation d’un local commercial ? C’est ce qu’on appelle un bail dérogatoire. Et comme son nom l’indique, ses règles sont différentes de celles d’un bail commercial ordinaire.
Plan de l'article
Bail précaire : Définition
Une disposition spécifique du code de commerce accorde aux parties la possibilité de conclure un contrat qui déroge aux dispositions statutaires : c’est le bail précaire.
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Encore appelé bail dérogatoire, ce bail permet aux parties de s’engager pour une courte durée. En d’autres termes, c’est un contrat de location de bien qui ne dure généralement que quelques mois. Au terme du contrat, le locataire ne peut en aucun cas, entamer un processus de renouvellement de son bail. Effectivement comme l’indique son nom, ce bail ne suit pas les normes établies pour les baux commerciaux en générale.
Aussi convient-il d’ajouter que le bail dérogatoire ou précaire est à distinguer de la convention d’occupation précaire ou encore du bail saisonnier qui n’est applicable que sur une période touristique.
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Condition de signature d’un bail précaire
Un locateur a la possibilité de conclure avec un même locataire, un ou plusieurs baux précaires dans la mesure où les 3 conditions suivantes scrupuleusement respectées :
- La durée de tous les contrats cumulés n’excède pas 3 ans ;
- Une clause a été insérée dans le contrat, stipulant que le locateur et le locataire n’ont pas l’intention d’être soumis au statut des baux commerciaux ;
- La conclusion du bail se fait dès lors que le locataire s’apprête à occuper les lieux.
Si l’une des conditions suscitées n’est pas respectée, les règles dérogatoires ne s’appliquent pas au bail. Il est automatiquement soumis aux normes qui s’appliquent aux baux commerciaux.
Le fait que le locataire ait pu préalablement occuper le local après signature d’un bail commercial ne peut empêcher la signature d’un bail dérogatoire. Autrement dit, le locateur peut conclure un bail dérogatoire avec une personne qui jouit déjà du statut de locataire dans son local en vertu d’un bail commercial. Seulement, dans ce cas, il faudrait que ledit bail soit rompu pour qu’un bail dérogatoire soit conclu.
Le locateur fixe le loyer ad libitum et cela n’est pas plafonné. Le contrat comporte une clause spécifique qui stipule que le loyer peut évoluer selon l’état du bien et les évolutions économiques du milieu.
Depuis le 1er septembre 2014, il est impératif qu’un état de lieux d’entrée et de sortie soit réalisé, pour tous les baux précaires qui ont été conclus.
Contenu du contrat
Il n’y a pas une formule ou un modèle particulier à suivre pour rédiger un contrat pour un bail dérogatoire. Le locateur et le locataire jouissent d’une grande liberté en ce qui concerne le contenu du contrat. Des clauses spécifiques peuvent donc être insérées dans le contrat ad libitum. Du moment où les deux parties sont d’accord, il n’y a pas d’obstacle à la signature du contrat.
Néanmoins, noter que le contrat doit forcément contenir les indications suivantes :
- La durée du bail ;
- L’état des lieux ;
- Une clause stipulant que le locateur et le locataire n’ont pas l’intention d’appliquer les règles d’un bail commercial à leur contrat.
Le contrat doit également comporter le nom et la signature du locateur et du locataire.
Durée du contrat
Comme sus-indiqué, le locateur peut signer plusieurs baux dérogatoires avec le même locataire, à condition que la durée du contrat ne dépasse pas 3 ans. Le bail précaire s’étend donc au maximum sur une période trisannuelle. Il n’y a pas de durée minimale pour un bail dérogatoire. Le bailleur et le locataire peuvent donc conclure un contrat d’un ou de trois mois.
Fin du contrat
En fin de contrat, le locataire ne dispose pas du droit de renouveler son contrat de bail ad libitum. Pour cela, il faudra nécessairement que le locateur soit d’accord. Aussi, en cas d’éviction, le locataire ne touche aucune indemnité.
La durée du contrat doit être scrupuleusement respectée. À la fin du bail, le locataire doit pouvoir libérer le local. Il n’est possible pour aucune des deux parties de résilier le contrat de bail avant la fin de la durée initialement définie. Même s’il ne reste qu’un mois ou quelques semaines avant la fin du bail, le contrat ne peut être rompu.
Si pour une raison ou une autre, le locateur quitte le local avant la fin de son bail, cela n’implique pas une résiliation du contrat. Puisque ce dernier doit forcément aller à son terme, le locataire continuera de s’acquitter des frais de loyer. Et pendant la période de son absence, jusqu’à la fin de son contrat, le locateur n’a pas le droit de louer l’appartement à une autre personne.
Si le locataire ne quitte pas le local aux termes du contrat et que le locateur ne lui a préalablement pas manifesté sa volonté de renouveler le contrat de bail, il dispose d’un mois pour le faire. Sinon, le locataire a le droit de signer un nouveau contrat. Mais ce dernier sera soumis aux normes d’un bail commercial.
Les avantages et les inconvénients du bail précaire
Le bail précaire, malgré sa durée courte et ses restrictions, peut offrir certains avantages pour les locataires. Effectivement, la liberté de quitter le local à tout moment peut être avantageuse pour les entreprises qui ne sont pas certaines de leur besoin en espace à long terme. Les petites start-ups ou les freelances peuvent ainsi louer un espace adapté à leurs besoins immédiats sans se soucier des conséquences sur le long terme.
Le coût d’entrée dans le local est relativement peu élevé. Il n’y a généralement pas de frais d’agence ni de dépôt de garantie exigés par le bailleur. Dans certains cas, il est possible que la location inclue l’électricité et l’eau, ce qui permet aux employeurs ou travailleurs autonomes d’avoir une idée claire quant au montant total du loyer mensuel.
Cette forme particulière de bail comporte aussi des inconvénients non négligeables pour ceux qui optent pour elle. L’impossibilité absolue et définitive du renouvellement tacite sous-entend que si le propriétaire décide que votre entreprise doit partir, cela signifie que vous devez dégager sous peine d’une expulsion rapide.
La restriction liée aux activités exercées dans ces locaux oblige souvent les entrepreneurs désirant signer un contrat précaire avec leur propriétaire.
La durée minimale de trois mois peut constituer un handicap pour certaines entreprises. En fin de compte, le bail précaire nécessite donc une réflexion approfondie avant d’être mis en place.
Les différences entre le bail précaire et le bail commercial classique
Il faut comprendre les différences entre le bail précaire et le bail commercial standard afin de faire un choix éclairé. Le bail précaire a des avantages par rapport au bail commercial classique, mais il y a aussi des inconvénients à considérer.
La plus grande distinction entre ces deux formules réside dans la durée du contrat. Alors que le bail précaire ne peut dépasser une période de trois ans, le contrat de location traditionnel offre généralement une durée minimale d’une décennie ou plus.
Les règles gouvernant l’expulsion sont aussi différentes pour les locataires sous un contrat précaire et ceux sous un bail commercial standard. Pour ce dernier, la clause résolutoire doit être activée si les loyers impayés atteignent deux trimestres consécutifs, tandis qu’un propriétaire peut expulser immédiatement son locataire sous contrat précaire sans avoir besoin d’établir un manquement quelconque aux termes du contrat en lui-même.
Le coût initial moyen associé avec chaque type de location est aussi différent : alors qu’il n’y a pas de frais supplémentaires pour louer un local en vertu du bail précaire, les baux commerciaux peuvent exiger des dépôts importants ou même l’aide d’un agent immobilier qui facturera ses honoraires au nouveau preneur.
La liberté contractuelle donne souvent lieu à davantage d’exclusions dans ces contrats particuliers. Les clauses restrictives limitant certains types d’activités professionnelles ainsi que l’impossibilité de renouveler tacitement le bail sont des limitations que les entrepreneurs doivent prendre en compte.
La décision d’opter pour un bail précaire ou un bail commercial classique dépendra des besoins et de la situation spécifique de chaque locataire potentiel. Les coûts, les restrictions du contrat et la durée souhaitée devront être pris en compte avant que l’on souscrive à une forme particulière d’usage immobilier.
