L’encadrement des loyers est un point à ne pas zapper lorsqu’il s’agit d’un projet immobilier et en particulier un investissement immobilier locatif. Comme Paris fait partie d’une zone tendue, le loyer de l’immobilier locatif (immobilier neuf ou ancien) doit être mis en place dans la limite d’un loyer de référence qui est majoré !
Plan de l'article
- Investir dans l’immobilier locatif : Les biens concernés
- Comment sont mis en place les loyers de référence pour un investissement locatif paris?
- Pourquoi l’encadrement des loyers à Paris ?
- Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Paris
- Les avantages et inconvénients de l’encadrement des loyers pour les locataires et les propriétaires
Investir dans l’immobilier locatif : Les biens concernés
Il s’agit surtout de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, loué à titre de résidence principale, soit en location vide (bail du bien immobilier de 3 ans reconductible ou de 6 ans si le bailleur est une personne morale), soit en location meublée (bail d’un an renouvelable, 9 mois pour les étudiants).
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Les loyers perçus de votre investissement locatif sont mis en place dans la double limite :
- Du loyer de votre patrimoine appliqué au locataire
précédent ; - Du loyer de référence majoré par mètre carré du marché
locatif par mois établi par l’arrêté préfectoral.
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Que ce soit votre premier projet d’investissement ou que le bien ait déjà été loué, le loyer ne peut pas dépasser ce qui a été annoncé sur le marché immobilier.
Comment sont mis en place les loyers de référence pour un investissement locatif paris?
Faire des investissements dans le secteur de l’immobilier ne doit pas se faire à la légère. Au moment de louer le patrimoine immobilier, il y a des références de loyers à respecter. Le dernier arrêté concernant les loyers pour faire investir en immobilier a été mis en place le 7 juin 2021.
Dans le cadre d’un achat immobilier à Paris, la ville a été coupée en 80 quartiers. Cela permet d’effectuer un investissement sur le long terme et de mieux respecter le prix au mètre carré. Pour ce faire, certains critères sont à mettre en place pour réaliser un investissement immobilier locatif :
- Le nombre de pièces au moment d’acheter un bien ;
- L’époque de construction (immobilier ancien ou neuf) ;
- Le type d’investissements locatifs : Investir dans
l’immobilier vide ou meublé ; - L’adresse du bien.
Ce lien vous permettra d’en savoir plus sur l’investissement locatif paris : https://www.carre-investisseur.fr
Le calcul du loyer mensuel de votre placement immobilier
Pour investir et se constituer un patrimoine, il faut surtout calculer le loyer mensuel en multipliant la valeur du loyer de référence majorité mis en place pour 1 mètre carré le mois, par le nombre de mètre carré du bien de l’investisseur.
Pour réaliser un bon investissement, le loyer est toujours pris hors charges. La valeur des charges locatives de vos programmes immobiliers est établi en fonction du montant provisionnel des charges récupérables.
Quid du complément de loyer au moment d’acheter un bien immobilier ?
Investir dans un bien immobilier n’est pas une tâche facile. Une fois le calcul fait, on peut compléter le loyer si le logement est avantageux avec des caractéristiques de confort ou de localisation. Certains points permettent de justifier le dépassement de loyer de référence.
Il faut toutefois faire attention si vous souhaitez investir et faire un prêt immobilier car il n’y a pas de liste légale de caractéristiques justifiant le complément de loyer.
Pourquoi l’encadrement des loyers à Paris ?
Faire un investissement locatif à Paris est très encadré. C’est la loi Elan de 2018 qui a permis de mettre en place cet encadrement des loyers, initié à la base par la loi Alur.
Il est tout à faire possible d’investir dans un programme et de limiter les loyers à la relocation en se basant sur le loyer du locataire précédent mais aussi au loyer de référence majoré qu’il ne faut pas dépasser (à titre exceptionnel durant 5 ans). Cela doit donc prendre fin en 2023, quoi qu’une étude est faite pour le prolongement jusqu’en 2026.
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Les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Paris
Le non-respect de l’encadrement des loyers à Paris peut avoir de graves conséquences. La première sanction pourrait être une amende très élevée, pouvant atteindre 15 000 euros pour les personnes morales et 5 000 euros pour les particuliers.
La principale sanction est la restitution des sommes perçues en trop par le bailleur au locataire. En effet, si le loyer dépasse le plafond fixé par l’encadrement des loyers à Paris, le locataire a la possibilité de demander la restitution du surplus payé depuis l’entrée dans les lieux.
Cette demande doit être faite dans un délai d’un an après l’entrée dans les lieux ou après chaque révision du loyer. Dans le cas échéant, elle ne sera plus recevable.
En cas de refus du bailleur de restituer ces sommes, il risque alors une astreinte journalière qui sera due au locataire concerné. Cette astreinte varie entre 10 € et 20 € maximum selon la superficie du logement loué.
Si un désaccord survient entre bailleurs et locataires sur ce sujet sensible que sont les loyers encadrés à Paris, vous devez avoir recours aux services d’un professionnel comme un avocat spécialisé ou tout simplement une association comme UFC que choisir afin d’avoir toutes les informations requises pour défendre ses intérêts.
Les avantages et inconvénients de l’encadrement des loyers pour les locataires et les propriétaires
L’encadrement des loyers à Paris a ses avantages et inconvénients pour les locataires et les propriétaires. Pour les locataires, l’avantage principal est de pouvoir bénéficier d’un logement à un prix plus abordable. Effectivement, en limitant la hausse des loyers dans certaines zones tendues, telles que Paris, cela permet aux ménages modestes de mieux accéder au logement.
Pour les bailleurs, l’inconvénient est qu’ils ne peuvent pas fixer librement leur loyer selon le marché actuel. Cela limite leur possibilité de réaliser une rentabilité maximale sur leur bien immobilier.
Il y a aussi des points positifs pour les propriétaires : tout d’abord, cela donne plus d’incitations fiscales s’ils respectent cet encadrement, car ils peuvent déduire leurs travaux d’amélioration énergétique ou le versement du dépôt de garantie lorsqu’ils sont effectués pour se mettre en conformité avec cette réglementation. Cette mesure facilite aussi la location et réduit le risque de vacance locative importante qui entraîne une perte financière importante pour le bailleur.
Malgré ces avantages, certains propriétaires ont constaté que certaines zones, comme Paris intra-muros, leur imposaient une baisse significative de leur rendement. Cette situation encourage donc certains investisseurs immobiliers à chercher d’autres villes où la législation sur l’immobilier serait moins contraignante.
L’encadrement des loyers reste un sujet de débat sensible, chacun ayant ses arguments pour ou contre. Effectivement, l’encadrement des loyers a été mis en place initialement pour aider les ménages modestes à accéder plus facilement à un logement abordable et protéger les locataires contre une hausse abusive des loyers. Cela permet aussi aux propriétaires d’avoir un cadre juridique plus clair pour leur investissement immobilier.
L’encadrement des loyers reste toutefois un outil imparfait qui ne règle pas tous les problèmes du marché immobilier dans certaines zones tendues, comme Paris, où la demande est supérieure à l’offre disponible.
