SCPI déficit foncier : les erreurs à éviter lors de votre investissement immobilier

La société civile de placement immobilier ou SCPI, avec l’assurance-vie, reste le type d’investissement le plus populaire en ce moment. En 2019, elle a offert un rendement avoisinant les 5%. Parmi les quatre types de SCPI fiscales existants, on distingue la SCPI déficit foncier. Qu’est ce que c’est ? Quelles sont les erreurs à éviter en SCPI déficit foncier ? Voici les réponses.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

À titre de rappel, quatre catégories de SCPI fiscales existent : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les SCPI Denormandie et les SCPI déficit foncier. Pour ces dernières, elles fonctionnent de la même manière que les autres types de SCPI fiscales, sauf que la fiscalité et le type de biens concernés sont différents. Il existe également des associés dans une SCPI de déficit foncier. Ils y détiennent des parts.

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Le fonctionnement d’une SCPI déficit fiscal est simple. Elle achète des biens immobiliers résidentiels anciens et à rénover. Après leur remise en état, ils sont mis en location. Les associés s’engagent à maintenir leurs parts dans la SCPI au moins 15 ans.

Le dispositif déficit foncier s’applique sur ce type de société. Il offre une réduction fiscale en permettant de déduire des revenus fonciers les charges. Dans le cas où le montant de ces charges dépasse les revenus, il existe un déficit foncier. Il s’agit de cet écart qui est déductible des loyers perçus. Le fait de déduire les charges foncières des revenus permet de réduire l’impôt sur le revenu, jusqu’à hauteur de 10.700 €. Les charges déductibles sont limitées : réparation, entretien, agrandissement, amélioration…

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Quelles sont les erreurs à éviter lors de son investissement en SCPI déficit foncier ?

Il existe un certain nombre d’erreurs à éviter quand on investit en SCPI déficit foncier.

Confondre les revenus BIC avec les revenus fonciers des biens loués nus

Nombreux sont les investisseurs qui confondent les revenus fonciers des biens loués nus avec les revenus BIC des locations de meublés. En effet, les locations en meublés ne doivent pas être considérées comme des revenus fonciers. Ainsi, le dispositif de déficit foncier ne s’applique pas à ce type d’investissement.

Confondre déficit foncier et déficit financier

Le déficit foncier signifie que l’investisseur a des revenus fonciers inférieurs aux charges foncières. Ces revenus fonciers proviennent généralement des loyers perçus. Les charges foncières, quant à elles, sont constituées d’un certain nombre d’éléments : assurances, frais de charges de copropriété, frais pour travaux de rénovation du bien, frais annexes, taxes foncières… Certaines charges ne sont pas des charges foncières, comme les intérêts d’emprunt. Ils ne sont pas ainsi pris en compte dans le calcul du déficit foncier.

Augmenter volontairement ses intérêts d’emprunts

Dans une SCPI de déficit foncier, certains investisseurs se trompent en augmentant artificiellement les intérêts d’emprunts afin de provoquer un déficit foncier. Ils s’endettent lourdement afin d’obtenir une somme de taux d’intérêt très élevé. Cela constitue une erreur, puisque comme nous l’avons mentionné plus haut, les intérêts des emprunts ne sont pas considérés comme des charges foncières, mais financières. Ils ne sont pas comptabilisés dans les charges à déduire du revenu global.

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